Calculadora de Financiamento Imobiliário

Sistema SAC (Sistema de Amortização Constante)

No SAC, a amortização (parte da parcela que reduz o saldo devedor) é constante durante todo o financiamento. Como os juros incidem sobre o saldo devedor, as parcelas começam mais altas e vão diminuindo ao longo do tempo.

Vantagens do SAC:

• Juros totais menores ao longo do financiamento
• Parcelas decrescentes facilitam o orçamento futuro
• Saldo devedor diminui mais rapidamente
• Melhor para quem tem renda estável ou crescente

Desvantagens do SAC:

• Parcelas iniciais mais altas podem comprometer a renda
• Exige maior capacidade de pagamento no início

Sistema Price (Tabela Price)

No sistema Price, as parcelas são fixas durante todo o financiamento. No início, a maior parte da parcela é composta por juros, e a amortização é menor. Com o tempo, essa proporção se inverte.

Vantagens do Price:

• Parcelas fixas facilitam o planejamento financeiro
• Parcelas iniciais menores cabem melhor no orçamento
• Ideal para quem está começando a carreira
• Previsibilidade total dos gastos mensais

Desvantagens do Price:

• Juros totais mais altos ao longo do financiamento
• Saldo devedor diminui mais lentamente no início
• Pode custar até 15-20% a mais que o SAC no total

1. Valor do Imóvel

Informe o valor total do imóvel que você pretende comprar. Esse é o preço de venda do imóvel, não o valor que você vai financiar.

2. Valor da Entrada

Digite quanto você dará de entrada. Os bancos geralmente exigem no mínimo 20% do valor do imóvel como entrada. Quanto maior a entrada, menores serão os juros e as parcelas.

3. Taxa de Juros Anual

Informe a taxa de juros anual oferecida pelo banco. As taxas variam entre 8% e 12% ao ano. Consulte diferentes bancos para comparar ofertas. Instituições como o BTG Pactual podem oferecer condições competitivas para clientes qualificados.

4. Prazo do Financiamento

Digite em quantos anos você pretende pagar o financiamento. O prazo comum varia de 20 a 35 anos. Prazos mais longos resultam em parcelas menores, mas juros totais maiores.

5. Sistema de Amortização

Escolha entre SAC (parcelas decrescentes) ou Price (parcelas fixas). Nossa calculadora mostra os resultados de ambos os sistemas para você comparar.

Dê a Maior Entrada Possível

Quanto maior a entrada, menor será o valor financiado e, consequentemente, menores serão os juros pagos. Uma entrada de 30-40% pode resultar em taxas de juros significativamente menores e economia de dezenas de milhares de reais ao longo do financiamento.

Use Seu FGTS

O FGTS pode ser usado como parte da entrada, para amortizar o saldo devedor ou para pagar parcelas. Isso reduz significativamente o valor financiado e os juros totais. Verifique as regras e condições para uso do FGTS no financiamento imobiliário.

Compare Ofertas de Diferentes Bancos

Não aceite a primeira oferta. Consulte pelo menos 3-4 bancos diferentes e compare taxas, prazos e condições. Uma diferença de 0,5% na taxa de juros pode representar economia de R$ 20 mil ou mais em um financiamento de R$ 300 mil.

Mantenha um Bom Score de Crédito

Bancos oferecem melhores taxas para clientes com bom histórico de crédito. Antes de solicitar o financiamento, verifique seu score e, se necessário, trabalhe para melhorá-lo pagando dívidas em dia e mantendo um bom relacionamento com instituições financeiras.

Considere Amortizações Extraordinárias

Sempre que possível, faça amortizações extraordinárias (pagamentos extras além da parcela mensal). Você pode optar por reduzir o valor das parcelas ou o prazo do financiamento. Reduzir o prazo geralmente resulta em maior economia de juros.

Negocie Taxas e Seguros

Além da taxa de juros, negocie as taxas administrativas e os seguros obrigatórios (MIP e DFI). Esses custos podem representar uma parcela significativa do valor total pago. Compare as condições de seguros oferecidas por diferentes bancos.

Qual o valor máximo que posso financiar?

Os bancos geralmente financiam até 80% do valor do imóvel (você precisa dar 20% de entrada). No entanto, o valor da parcela não pode comprometer mais de 30% da sua renda familiar líquida. Por exemplo, se sua renda familiar é R$ 10 mil, a parcela não deve ultrapassar R$ 3 mil.

Posso usar o FGTS para dar entrada?

Sim! O FGTS pode ser usado como parte ou totalidade da entrada, desde que você atenda aos requisitos: não ter outro imóvel na mesma cidade, ter pelo menos 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS (não precisa ser consecutivo), e o imóvel deve estar dentro dos limites do SFH.

É melhor financiar em prazo longo ou curto?

Depende da sua situação financeira. Prazos mais longos (30-35 anos) resultam em parcelas menores, mas você pagará muito mais juros no total. Prazos mais curtos (15-20 anos) têm parcelas maiores, mas economia significativa em juros. Se possível, financie em prazo mais curto ou faça amortizações extraordinárias para reduzir o prazo.

Posso trocar de SAC para Price ou vice-versa?

Geralmente não é possível trocar o sistema de amortização após a contratação do financiamento. Por isso, é importante analisar bem qual sistema se adequa melhor ao seu perfil antes de assinar o contrato. Use nossa calculadora para comparar ambos os sistemas.

Vale a pena fazer portabilidade de financiamento?

Sim, se você conseguir uma taxa de juros significativamente menor em outro banco. Uma redução de 1% na taxa pode gerar economia de dezenas de milhares de reais. Porém, considere os custos da portabilidade (nova avaliação, taxas administrativas) e compare se a economia compensa.